Tributación en la renta de la dación de inmuebles en pago de deudas

La crisis económica y el pinchazo de la burbuja inmobiliaria ha supuesto un incremento muy importante de las operaciones de dación en pago de deudas, el banco condona la totalidad de la deuda al hipotecado a cambio de la entrega de la vivienda si bien en determinadas ocasiones deja pendiente una cantidad que se convierte en un préstamo personal, generalmente esto ocurre cuando la hipoteca era muy superior al importe de la compra de la vivienda.

Se pueden dar varias situaciones, en todo caso, en primer lugar hay que tener en cuenta si han transcurrido tres años desde su adquisición para que la vivienda no pierda la condición de vivienda habitual. Si hubiesen transcurrido menos de tres años el contribuyente tiene la obligación de devolver las deducciones por inversión en vivienda habitual que incluyó en las declaraciones de la renta pasadas con los correspondientes intereses de demora.

Las dos situaciones que se pueden dar son:

- La hipoteca se concedió por el mismo valor que el inmueble.

A efectos del IRPF, siempre que la totalidad del préstamo original se haya destinado a la adquisición de la vivienda, se produce una pérdida patrimonial a integrar en la base imponible del ahorro y cuya cuantificación debe realizarse con la norma de las permutas.

El valor de transmisión será el capital pendiente de la hipoteca y el de adquisición el escriturado más gastos.

Un ejemplo sería:

Valor de adquisición del inmueble………. 200.000

Hipoteca inicial…………………………………. 200.000

Valor actual del inmueble…………….….… 170.000

Hipoteca pendiente………………………… 180.000

Valor de transmisión……………… 180.000 (la hipoteca pte. es > 170.000 valor inmueble)

Valor de adquisición………………. 200.000 (la hipoteca no afecta a la cuantificación del valor de adquisición)

Pérdida de patrimonio………… (-)20.000 A integrar en la base imponible del ahorro.

- Existe un exceso de hipoteca sobre el precio de adquisición de la vivienda.

Hay que diferenciar dos operaciones. En consecuencia, se producen dos alteraciones patrimoniales diferenciadas.

Por la transmisión del inmueble como consecuencia de la dación en pago se generará una alteración patrimonial que dará lugar a una pérdida patrimonial.

Por otra parte, se generará otra ganancia patrimonial que deriva de que el banco concedió una hipoteca que superaba el valor de adquisición de la vivienda y por lo tanto el exceso se destino a otros fines por parte del contribuyente (muebles,…).

Toda vez que en el momento actual el importe pendiente del crédito (con garantía hipotecaria) con el que el contribuyente financió dicha adquisición es objeto de condonación, se produce una alteración patrimonial como consecuencia de la desaparición de dicha parte del préstamo (obligación) de su patrimonio. Esto es, el contribuyente adquirió una serie de bienes o servicios que finalmente no va a pagar, al menos en su totalidad.

Por lo tanto, esta segunda operación da lugar a una segunda alteración patrimonial que generará una ganancia patrimonial a integrar en la base imponible general al no derivar de la transmisión de ningún elemento patrimonial sino de no tener que pagar un préstamo del que era titular.

Ejemplo:

Valor de adquisición del inmueble………. 200.000

Hipoteca inicial……………………………………. 240.000

Valor actual del inmueble…………………….. 170.000

Hipoteca pendiente……………………………… 230.000

De la hipoteca inicial 240.000 se destinaron a vivienda y 40.000 a otros fines.

Proporcionalmente de la hipoteca actual (230.000) …83,33% 191.659 corresponden a vivienda.

…..16,67% 38.341 corresponden a otros gastos.

El contribuyente da la vivienda al banco en pago de su deuda:

Valor de transmisión………… 191.659

Valor de adquisición………… 200.000

Pérdida de patrimonio………… (-) 8.341 A integrar en la BI Ahorro

Adicionalmente, se le condona todo, por tanto:

Ganancia de patrimonio…… 38.341 A integrar en la BI General.

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Una respuesta a Tributación en la renta de la dación de inmuebles en pago de deudas

  1. jordi dijo:

    Según mi criterio, en el segundo caso, el valor de transmisión siguen siendo 230.000.
    Y además en los dos casos habría que considerar un incremento de patrimonio la diferencia entre el valor actual del inmueble y la hipoteca pendiente. ¿Es así, qué opináis al respecto?

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